城市更新防止大拆大建新规发威了
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一、广州核查城市更新项目涉及的大拆大建等问题
二、深圳未受防止大拆大建新规的影响
三、东莞、佛山、珠海、惠州等地当前的跟进情况
四、城市更新项目的投资走向
笔者按：
2021年10月8日，广州市规划和自然资源局发布《关于印发<关于开展全市城市更新项目核查的工作方案>的通知》，要求对全市已批在建及已批未建（其中黄浦区还包括未批已拆）的城市更新项目进行全面核查，以防止大拆大建、滥砍滥伐、破坏历史文化风貌等问题。
广州发文后，很多地产同行都担心广东的其他地级市会跟进广州的做法，甚至网传的文件说广东将全面排查涉及大拆大建等问题的城市更新项目，今后超10000平方米的更新项目还需要报省里审批。一时之间，风声鹤唳。
在住建部8月31日发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》后，全国各地城市更新项目立项准入标准已明显提高，项目利润明显收窄，开发商的进入门槛亦明显抬高，城市更新项目的拓展与融资何去何从，这是开发商和地产投资机构都得面对的全新课题。
一、广州核查城市更新项目涉及的大拆大建等问题
2021年8月31日，住建部正式发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（以下简称“防止大拆大建新规”），内容主要是为遏制城市更新的过度房地产化，并防止地方政府借道城市更新大拆大建，比如随意拆除老建筑、搬迁居民、砍伐老树，变相抬高房价，增加普通民众的生活成本等。
10月8日，广州市规自局发布《关于印发<关于开展全市城市更新项目核查的工作方案>的通知》，通知中明确提到“为进一步加强城市更新项目评估和方案优化，坚决防止大拆大建、滥砍滥伐、破坏历史文化风貌，重点围绕是否涉及大拆大建、是否落实历史文化保护、是否涉及名木古树大树老树迁移砍伐、是否征求并落实公众及专家意见等方面，对全市已批在建及已批未建（黄浦区还包括未批已拆）的城市更新项目进行全面核查”。
广州此次发布的《工作方案》中，就大拆大建的指标核查事宜对8月31日住建部发布的《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》相关内容进行了实质响应（详见下文截图：广州市城市更新项目核查表）。根据住建部的要求，“原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%；原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2”。
需注意的是，早在2021年8月10日住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》的征求意见稿后，广州市住建局就发布了《关于审议鼓励功能性国企参与城市更新改造项目有关工作的请示》，该请示中提到“重点鼓励市城投集团作为市属功能性国有企业参与越秀等中心七区城市更新工作”，随后越秀区等中心七区暂停了意向合作企业及正式合作企业的招商工作，国企参与旧村改造也变为大势所趋。广州规自局此次发布《关于印发<关于开展全市城市更新项目核查的工作方案>的通知》后，存量城市更新项目涉及改造范围的面积较大的（比如超过1万平），或者项目经核查后被认定为涉及大拆大建、滥砍滥伐、破坏历史文化风貌等问题的，要么进行整改，要么调整方案，要么直接做终止处理，而新增的城市更新项目则将进一步提高门槛，并面临更多的限制。
二、深圳未受防止大拆大建新规的影响
我们注意到，在广州排查城市更新项目涉及的大拆大建等问题的当下，作为经济特区的深圳却并未有排查的动作，甚至住建部发布防止大拆大建的新规后深圳的存量城市更新项目也基本未受影响。根据住建部发布的防止大拆大建新规的要求，“除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%、拆建比不应大于2、居民就地就近安置率不宜低于50%”，就深圳的实际情况而言，小产权房（尤其是村集体的无证物业）等未具有合法产权的建筑（其中以历史遗留违法建筑居多）占到了存量物业总建筑面积的50%以上，因此这些现状建筑的拆除面积并不需要受到20%比例的限制。从住建部发布的新规全文来看，防止大拆大建重点针对的是“老城区”，但对“老城区”的范围却没有明确的界定标准，而深圳这个改革开放后的新兴城市中能称得上是老城区的占地范围其实微乎其微，加上旧小区改造也早已明确危房的认定要求，因此防止大拆大建的新规对深圳城市更新的影响其实也非常有限。事实上，深圳本身在城中村综合整治分区、工业红线保护等方面其实已经在实质上响应了防止大拆大建新规的精神。至于就地就近安置问题，目前应该很难找到比深圳这边更积极的就地就近回迁的案例。
总的来说，深圳的城市更新市场受到的影响主要是两个：一是存量项目大部分都须抓紧推进更新的进程，以免政策收紧产生更多的变数；二是新增项目（未列入城市更新计划的）在当前政策背景下可能面临门槛提高、立项难度加大等问题，因此想继续通过城市更新在深圳圈地的房企需要降低预期。
三、东莞、佛山、珠海、惠州等地当前的跟进情况
据同行反馈，除广州有发文就城市更新项目涉及的大拆大建问题进行核查外，广东其他各个地级市尚未看到有正式的通知，但广州的做法是否会被其他城市所跟进，目前尚待观察（其他城市有可能还在观望），不过从总体情况来看，住建部防止大拆大建的新规对城市更新的行业走向还是有很多影响。以下就几个典型城市所了解到的情况做简要说明：
1. 佛山：几家开发商均反馈目前未收到有关核查城市更新项目的相关通知，存量城市更新项目的推进亦未受到影响，但在功能性国企参与城市更新一事上，从佛山和广州的地缘关系来分析，佛山后续估计会跟进广州的做法。值得一提的是，在网传的文件中，有人提到佛山地区工改居的更新单元计划已暂停审批，具体需待后续细则出台后再行审批，此外今后审批的将主要为不可逆的项目，比如已经中标确定土地整理人、已拆迁或者存在历史遗留问题可能产生维稳隐患的项目，经确证发现上述均为不实信息。
2. 珠海：从几家开发商反馈的情况来看，珠海暂时没有叫停的动作，存量项目均在照常推进，但大部分地产同行认为后续审批环节会放缓。
3. 东莞：与广州和佛山的情况类似，东莞亦未收到相关排查城市更新项目的通知。需注意的是，东莞在住建部发布防止大拆大建新规的征求意见稿之前就出现了项目停滞的情况，主要原因是市局不再接受新项目的标图建库（详见东莞市自然资源局2021年8月9日发布的《关于开展“三旧”改造地块数据库清理整治工作的通知》），其中商住类项目在镇街上完平台并选完前期服务商后几乎都停在了单元划定阶段，不捆绑工改工则都无法推动，不过项目已进入后期的则基本都在大力冲刺挂牌（指单一主体挂牌招商）。
4. 惠州：从几家开发商反馈的情况来看，惠州的城市更新亦未受到影响，也未出现叫停的情况。
从以上的情况来看，广州的动作是个例还是风向标的作用，其他城市是否会跟进，目前仍有待观察，不过更多的人则认为其他地市会选择观望，毕竟对于很多城市来说城市更新已势在必行。
四、城市更新项目的投资走向
客观地说，广州此次的排查动作其实对大湾区的城市更新影响甚远，按住建部防止大拆大建的新规施行城市更新项目的推进标准后，更新项目的准入门槛将明显提高，项目收益（利润）将明显收窄，而有实力、有能力参与城市更新项目的开发商也将越来越少，似乎城市更新最终还是会走向国央企主导的市场局面。
从财富端的情况来看，除了政府主导的城市更新基金外，目前市面上的普通投资人认购城市更新项目的相关融资产品时，大部分也都已开始关注操盘方是否为国央企，这一方面是房地产市场下行期投资人对民营企业的信心有所减弱，另一方面是防止大拆大建新规发布后投资人普遍认为国央企才有最终的项目兜底能力。以我们目前的配资业务为例，优先级投资人目前对城市更新项目的投资已更加看重操盘方的能力，比如交易对手必须为更新经验丰富的稳健型房企或国央企，另外对我们GP也提出了更高的要求，比如在投后管理过程中除了要求我们实时跟踪并反馈更新项目的节点完成情况外，还需要我们就节点事项出现滞后或者遇到障碍时出具专项解决方案，同时协同开发商落实。总的来说，因城市更新项目的前融无法像房企拿地后的前融一样让我们前融机构掌控土地、销售回款等抓手，因此城市更新项目投资的风控只能不断地下沉到更新项目本身，前融机构以往更多的是依赖开发商的主体信用以及集团的兜底能力以完成前融资金的退出，现在则需要更加强化项目的节点管控及更新项目价值的现实掌控。
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